materiały partnera
Takie przeprowadzki często nazywa się zamianą mieszkania. W praktyce chodzi zwykle o dwie osobne transakcje, które trzeba połączyć finansowo i organizacyjnie. Co może pójść nie tak i gdzie zostawić sobie margines bezpieczeństwa?
Punktem wyjścia jest kwota, którą właściciel rzeczywiście będzie mógł przeznaczyć na kolejny zakup. Cena uzgodniona z nabywcą nie musi odpowiadać środkom, jakie ostatecznie pozostaną do dyspozycji. Jeżeli sprzedawane mieszkanie jest obciążone hipoteką, część pieniędzy trafi na spłatę kredytu. Dochodzą także koszty obu transakcji i ewentualne wydatki związane z przeprowadzką.
Przykładowo rodzina przenosząca się z dwupokojowego lokalu na Ursynowie do większego mieszkania na Mokotowie może znać orientacyjną wartość obecnej nieruchomości, ale nadal nie wiedzieć, jaka dopłata będzie potrzebna. Rozbieżność wyjdzie na jaw dopiero po zestawieniu spodziewanej ceny sprzedaży, pozostałego zadłużenia i pełnego kosztu nowego zakupu.
Wstępna wycena nie zamyka tego rachunku. Potrzebny jest również wariant ostrożniejszy, zakładający negocjację ceny lub wydłużenie sprzedaży. Dzięki temu oferta nowego mieszkania nie wymusza decyzji opartych na pieniądzach, których jeszcze nie ma.
Najbardziej ryzykowny scenariusz powstaje wtedy, gdy termin zakupu nowego mieszkania zostaje ustalony niezależnie od warunków sprzedaży poprzedniego. Nawet znalezienie zdecydowanego nabywcy nie oznacza natychmiastowego wpływu środków. Przy kredycie hipotecznym dochodzą terminy decyzji banku, podpisania umowy kredytowej i uruchomienia finansowania.
Harmonogram powinien uwzględniać kilka odrębnych momentów:
Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży i ustalenie daty aktu końcowego.
Potwierdzenie sposobu spłaty ewentualnego kredytu zabezpieczonego na sprzedawanym lokalu.
Zawarcie umowy dotyczącej nowego mieszkania i wskazanie źródła zapłaty.
Terminy przelewów, podpisania aktów notarialnych oraz przekazania kluczy.
Czas potrzebny na przeprowadzkę i ewentualne przygotowanie nowego lokalu.
Nie każdy z tych etapów musi następować dzień po dniu. Czasem lepiej uzgodnić późniejsze wydanie sprzedawanego mieszkania, aby po otrzymaniu zapłaty móc spokojnie zakończyć zakup kolejnego. Taki termin musi jednak zaakceptować nabywca i zostać odpowiednio zapisany w dokumentach.
Właściciel może wpłacić zadatek za nowe mieszkanie, licząc na rychłą sprzedaż swojego. Jeżeli po kilku tygodniach nabywca zrezygnuje, a termin zawarcia kolejnej umowy będzie się zbliżał, pojawi się poważny problem. Właśnie dlatego dwa zobowiązania powinny być analizowane łącznie, zanim zostaną podpisane.
Zadatek i zaliczka mają inne skutki w razie niewykonania umowy. Nie wystarczy więc uzgodnić ich wysokości. Istotne są również warunki odstąpienia, terminy płatności oraz to, co stanie się w przypadku opóźnienia banku lub jednej ze stron. Zapisy wymagają indywidualnego uzgodnienia, najlepiej przy udziale notariusza albo prawnika.
Nie wszystkie problemy da się przewidzieć, ale można uniknąć sytuacji, w której dzień przekazania kluczy z jednego mieszkania wypada przed uzyskaniem dostępu do drugiego. Podpisanie aktu i fizyczne wydanie lokalu to przecież dwa różne zdarzenia.
Przy pojedynczej sprzedaży zadania pośrednika koncentrują się wokół wyceny, przygotowania oferty, prezentacji i negocjacji. W transakcjach powiązanych dochodzi koordynacja uczestników dwóch procesów: sprzedających, kupujących, notariuszy, a czasem także banków. Zmiana jednego terminu może wymagać korekty kilku kolejnych ustaleń.
Open Estate, biuro nieruchomości Warszawa, przedstawia w swojej ofercie program „Zamień stare na nowe”. Obejmuje on wycenę dotychczasowego mieszkania, równoległe poszukiwanie nowej nieruchomości oraz uzgadnianie terminów obu transakcji. Taki model pracy odpowiada na konkretny problem: klient nie musi prowadzić sprzedaży i zakupu jak dwóch całkowicie niezależnych przedsięwzięć.
Szczególnie pomocne bywa ustalenie na początku, które warunki są elastyczne. Jedna osoba może zaakceptować późniejszą przeprowadzkę, inna potrzebuje dodatkowego czasu na kredyt, a kolejna chce sprzedać lokal z określonym wyposażeniem. Pozornie drobne uzgodnienia wpływają na wykonalność całego planu.
Nawet dobrze przygotowany harmonogram pozostaje zależny od decyzji kilku osób i instytucji. Dlatego przed podpisaniem umów przydaje się plan na wypadek opóźnienia. Nie musi oznaczać rezygnacji z przeprowadzki. Czasem wystarczy wcześniej uzgodniony zapas czasu albo rozwiązanie tymczasowe.
Przydatne są trzy pytania:
Czy można przesunąć datę wydania dotychczasowego lokalu bez naruszania zobowiązań wobec kupującego?
Czy środki na nowy zakup będą dostępne również wtedy, gdy wypłata kredytu lub zapłata za sprzedawane mieszkanie nastąpi później?
Gdzie będzie można zamieszkać i przechować rzeczy, jeżeli terminy przeprowadzki jednak się rozminą?
Odpowiedzi zależą od konkretnej sytuacji. Gdy większość środków na zakup pochodzi ze sprzedaży poprzedniego mieszkania, ryzyko finansowe jest inne niż wtedy, gdy właściciel dysponuje niezależnym finansowaniem. Z kolei przy lokalu wymagającym remontu samo przekazanie kluczy nie oznacza jeszcze możliwości natychmiastowego zamieszkania.
Płynna zmiana mieszkania nie polega na tym, że oba akty notarialne zostaną podpisane możliwie szybko. Ważniejsze, aby każda płatność, zobowiązanie i data wydania lokalu miały swoje miejsce w jednym, realnym planie.
