Lewarowanie kredytem przy inwestowaniu w nieruchomości - na czym polega?

Inwestorzy dostrzegający potencjał w nieruchomościach ich zakup mogą sfinansować na dwa sposoby: płacąc gotówką lub korzystając z kredytu bankowego. Drugie rozwiązanie, mimo że wiąże się z ryzykiem, pozwala wykorzystać dźwignię finansową. Jak ona działa?

Czym jest lewarowanie, czyli dźwignia finansowa

Dźwignia finansowa to jeden z instrumentów finansowych wykorzystywanych m.in. przez inwestorów na rynkach kapitałowych. Na czym polega lewarowanie? Wykorzystując dźwignię finansową, inwestor może zwiększyć rentowność własnego kapitału przy użyciu kapitału pochodzącego z zewnątrz, np. z kredytu bankowego. Z dźwigni finansowej korzystają także inwestorzy koncentrujący się na rynku nieruchomości. Jak lewarowanie działa w praktyce?

Aby zaprezentować potencjał dźwigni finansowej, można posłużyć się uproszczonym przykładem. Inwestor kupuje nieruchomość np. nowe mieszkanie w Ożarowie Mazowieckim o wartości 300 000 zł. Za jej wynajem może uzyskać miesięcznie 2000 zł. Ma dwie możliwości – może sfinansować zakup nieruchomości z:

• Posiadanych oszczędności. Wówczas może on liczyć na 8 proc. zwrotu, co oznacza, że inwestycja zwróci się po ok. 12,5 roku.
• Kredytu bankowego. Jeżeli inwestor wyłożył 60 000 zł tytułem wkładu własnego, a rata kredytu wynosi ok. 1000 zł, to może on liczyć na zwrot na poziomie niemal dwa razy większym.

Powyższe wyliczenia są bardzo uproszczone – nie uwzględniają m.in. prowizji, którą kupujący będzie musiał zapłacić. Do tego warunki, na jakich zostanie przyznany kredyt, nie zawsze muszą być korzystne. Duże znaczenie ma zdolność i historia kredytowa inwestora.

Dlaczego warto stosować dźwignię finansową, inwestując w nieruchomości?

Wykorzystanie dźwigni finansowej oznacza dla inwestora szereg korzyści. Do najważniejszych należy zaliczyć:

• Możliwość nabycia wartościowej nieruchomości. Wspomagając się kredytem, inwestor może kupić mieszkanie czy lokal, na którego zakup nie ma wystarczających środków.
• Krótszy czas zwrotu z inwestycji. Dzięki wykorzystaniu kredytu wskaźnik rentowności kapitału własnego jest wyższy niż wówczas, gdy inwestor bazuje wyłącznie na posiadanych oszczędnościach.
• Możliwość wykorzystania posiadanych środków na inne cele. Inwestor może zdecydować się na zakup np. dwóch mieszkań zamiast jednego (zakup drugiego finansując z posiadanych środków) i w ten sposób dodatkowo zyskać.

Dźwignia finansowa jest jednocześnie uniwersalna. Oznacza to, że inwestor może ją wykorzystać niezależnie od tego, w jakie nieruchomości zamierza inwestować – czy to o charakterze mieszkaniowym, czy też komercyjnym.

Lewarowanie a ryzyko – o czym trzeba pamiętać?

Umiejętne i ostrożne stosowanie dźwigni finansowej oznacza dla inwestora szereg korzyści. Należy przy tym pamiętać, że lewarowanie – jak każde inne rozwiązanie – ma też wady. Inwestor musi przygotować się choćby na przestoje. Wystarczy, że zakupione mieszkanie nie będzie wynajmowane przez okres 1-2 miesięcy i trzeba będzie wyłożyć ratę kredytu z własnych środków. Właśnie dlatego tak ważna jest poduszka finansowa.

Aby zminimalizować ryzyko związane z lewarem, warto m.in. dobrze wybrać lokalizację. Atrakcyjnie położone mieszkanie czy lokal usługowy będzie przyciągać najemców, a to z kolei przełoży się na pełne obłożenie.